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Wichtiges Grundsatzurteil für Immobilienbesitzer und Banken

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| 30.03.2010

Wichtiges Grundsatzurteil für Immobilienbesitzer und Banken

Schon lange vor der Finanzkrise verkauften etliche Banken ihre Kredite einfach weiter - ohne das Wissen oder gar die Zustimmung der Darlehensnehmer. Einige der neuen Kreditgeber stellten die Darlehen beim ersten Anlass sofort fällig. Folge: Die Immobilien wurden meist versteigert, ohne dass die neuen Kreditgeber dies gerichtlich durchsetzen mussten. Denn es ist bei Immobilienfinanzierungen üblich, dass sich der Kunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft.

Die generelle Praxis der Banken hat der BGH auch aufgrund der in den letzten Jahren vermehrt aufgetretenen Kreditverkäufe nicht beanstandet. hat der Bundesgerichtshof für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer - in der Praxis üblichen - Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Dies ergibt sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung.

Mit diesem juristischen Kunstgriff wirkt der BGH der andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegen. Denn der Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert grundsätzlich immer die Zustimmung des Darlehensgläubigers, der damit ein Blockadeinstrument in der Hand hat.

Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat künftig bereits im Klauselerteilungsverfahren die für die Titelumschreibung zuständige Stelle (Rechtspfleger, Notar) von Amts wegen zu prüfen, ob der neue Grundschuldinhaber den Eintritt in den Sicherungsvertrag nachgewiesen hat. Diese Lösung hat den Vorteil, dass der Schuldner nicht aus der Rolle des Verteidigers in diejenige des Angreifers gezwungen wird. Erst im Falle der Klauselerteilung muss er - möchte er sich dagegen wehren - von den in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfen Gebrauch machen.

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