Immobilienrecht: Vorvertraglicher Schadenersatz beim gescheiterten Grundstückskauf

Das Landgericht Karlsruhe hat einem Kaufinteressenten Schadenersatz zugesprochen, nachdem der Grundstückkauf platzte, weil der Eigentümer einen Rückzieher gemacht hatte (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025- 9 S 41/249).

Eine Situation, die gar nicht so selten vorkommt: man sucht monatelang seine Traumimmobilie und wird dann fündig. Nach längeren Verhandlungen wird man sich mit dem Eigentümer einig, der Preis steht. Zum Kaufvertrag kommt es dann doch nicht. Vielmehr macht der Eigentümer die Mitteilung, dass er sich anders entschieden und die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft habe.

In solchen Situationen ist an einen vorvertraglichen Schadenersatz zu denken. Schadenspositionen können beispielsweise Notarkosten sein, wenn im Vertrauen auf einen Vertragsabschluss bereits ein Notar mit der Erstellung des notariellen Kaufvertragsentwurfs beauftragt wurde.

Die Hürden für einen solchen Schadenersatz sind aber hoch: dem Bundesgerichtshof zufolge kommt ein vorvertraglicher Schadenersatz nur in besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen infrage (BGH, Urteil vom 13.10.2017 -V ZR 11/17). Diese strenge Sichtweise hat den Hintergrund, dass auf die Vertragsparteien kein indirekter Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ausgeübt werden soll.

Eine solche Treuepflichtverletzung ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlauf der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH aaO).

In etlichen Fällen lassen sich Schadenersatzansprüche kaum realisieren, da häufig bereits der Nachweis einer Treuepflichtverletzung nicht gelingt. Der vom LG Karlsruhe entschiedene Fall hatte die Besonderheit, dass der Eigentümer den Kaufinteressenten bereits zur Beauftragung eines Notarvertragsentwurfs veranlasst hatte. Hierbei fiel die Aussage: „Sie sind der Käufer“. Hierdurch sei ein besonderes Vertrauensverhältnis geschaffen worden. 

Dem Erwerber sei dann im Einzelfall auch bei Vorliegen eines späteren, besseren Angebots eines Drittinteressenten Gelegenheit zu geben, mit dem Angebot „gleichzuziehen“.

Es ist daher darauf zu achten, dass die Vertragsverhandlungen, insbesondere klare Zusagen gut dokumentiert werden, um sich im Falle eines plötzlichen Scheiterns des Grundstückskaufs die Möglichkeit eines Schadenersatzes offen zu halten.

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