Gewerbemiete: Vorsicht bei Klauseln zu Betriebspflicht

Klauseln zu Betriebspflichten in einem Mietvertrag bergen für Mieter erhebliche Risiken, wie eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln zeigt (OLG Köln, Urteil vom 24.07.2026 – 1 U 6/26).

Die Kölner Richter bestätigten, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Betriebspflicht bei nachhaltiger Verletzung eine fristlose Kündigung tragen kann.

Bei der Betriebspflicht handelt es sich um eine selbständige Leistungsverpflichtung mit dem Inhalt, die angemieteten Räume während genau festgelegter oder doch bestimmbarer Öffnungszeiten bzw. Kernöffnungszeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das Publikum offen zu halten, persönlich oder mit Hilfe von Arbeitskräften zu betreiben und ein angemessenes Waren- oder Dienstleistungsangebot bereitzuhalten (OLG Köln aaO).

Derartige Klauseln finden sich beispielsweise in Mietverträgen über Verkaufsflächen in großen Einkaufszentren. Die Betriebspflicht dient dort vor allem dazu, das Betriebskonzept zu stützen. Während der definierten Öffnungszeiten sollen Kunden und Publikumsverkehr im Einkaufszentrum auf ein breites Angebot an Waren und Dienstleistungen zurückgreifen können. Dies wäre nicht gegeben, wenn es den einzelnen Betreibern der Verkaufsflächen überlassen bliebe, ob und wann geöffnet wird. 

In dem konkreten Fall hatte die Vermieterin an einen Gastronomen vermietet. Der Mieter verpflichtete sich, näher im Mietvertrag definierte Öffnungszeiten für sein gastronomisches Angebot einzuhalten.

Im Verlauf des Mietverhältnisses kam es wiederholt zu Mietrückständen als auch Einschränkungen der Öffnungszeiten durch den Mieter. Ein Weiterbetrieb der Gastronomie sei wegen der mangelbedingten Gefahren für Personal und Gäste nicht zuzumuten. 

Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mehrfach außerordentlich. Mangels Räumung klagte die Vermieterin den Mieter aus dem Mietobjekt.

Hier war dann unter anderem im Streit, ob der Mieter berechtigt war, aufgrund von ihm behaupteter Mietmängel die Miete zu mindern und die Räumlichkeiten zeitweise zu schließen. Unter anderem hatte der Mieter einen Defekt an der Brandschutztür zwischen Eingangsbereich und Küche geltend gemacht, bei dem zwischen den Parteien dann weiter streitig war, ob dieser behoben worden sei.

Letztlich kamen die Richter zum Ergebnis, dass die fristlosen Kündigungen nicht wirksam waren. Das OLG Köln deutete die unwirksame fristlose Kündigung aber gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses um.

Eine ordentliche Kündigung hielten die Richter für wirksam, dies aber aus anderem Grund: denn im Mietvertrag gab es einen Schriftformfehler. Die dort geregelte Befristung für die Dauer von drei Jahren ab Mietbeginn war nicht in schriftlicher Form geschlossen worden. Damit galt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen und war deshalb gemäß § 580a Abs. 2 BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar.

Praxishinweis

Die Entscheidung gibt Anlass, sich intensiver mit den eigenen Mietverträgen auseinanderzusetzen, egal ob als Vermieter oder Mieter. Hierbei sollte das Augenmerk auf die Klauseln gerichtet werden, die für die Vertragsparteien erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Hierzu zählen neben Klauseln zu Betriebspflichten und Wertsicherungsklauseln auch Regelungen zu Miete, Mietdauer, Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Sicherheitsleistung und etwaige Rückbauverpflichtungen.

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