WEG: Kein Zurückbehaltungsrecht gegen Hausgeldforderungen

Ein aus Sicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen erfreuliches Grundsatzurteil hat der BGH gefällt:

Hiernach ist ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen generell ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird. Im konkreten Fall ging es um einen titulierten Anspruch auf Erstellung der ausstehenden Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24).

Die höchstrichterliche Klärung der Frage eines Zurückbehaltungsrechts ist erfreulich: hierzu waren in der Literatur und Rechtsprechung bislang unterschiedliche Auffassungen vertreten worden.

Die Entscheidung aus Karlsruhe stärkt die Position der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Hausverwaltungen: die Wohnungseigentümer prognostizieren den voraussichtlichen Liquiditätsbedarf für das jeweilige Wirtschaftsjahr und haben sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen. Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werden. Nichts anderes gilt für die Zuführung zu der Rücklage, die der Gemeinschaft auch für einen unvorhergesehenen Bedarf Liquidität verschaffen soll (BGH aaO).

Anders als die Aufrechnung ist das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB lediglich ein Druckmittel des Schuldners, das den Gläubiger zur
Erbringung der Gegenleistung anhalten soll, und steht der Aufrechnung deshalb nicht gleich. Der Schuldner hat nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsrecht.  Infolgedessen könnte die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen nicht gleichartiger Ansprüche der Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit entgegenstehen und die Liquiditätsgrundlage auf diese Weise gefährden (BGH aaO).

Der betroffene Wohnungseigentümer steht nicht rechtlos da: er kann titulierte Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung geltend machen, so dass er hierüber ausreichend geschützt ist.

Im Falle anerkannter oder rechtskräftiger titulierter Zahlungsansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt dem Wohnungseigentümer zudem die Möglichkeit einer Aufrechnung.

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