WEG: Pflicht zum Handeln bei notwendiger Sanierung

Bei maroden Balkonen werden die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Einschreiten aufgrund eines neuen BGH-Urteils erhöht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die GdWE eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind (BGH, Urteil vom Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24).

Der Kläger in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden: GdWE). Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Die Schäden gingen soweit, dass die Ablösung und der Absturz von Betonteilen drohte; die darunter liegende Grünfläche mussten gesperrt werden.

Die Teilungserklärung sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat. 

Auf einer Eigentümerversammlung wurde dann über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Der Kläger hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Zudem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante.

Sowohl in der I. Instanz als auch der II. Instanz war der Kläger unterlegen. Mit der Revision verfolgte er sein Klageziel weiter.

Wie hat der BGH entschieden?

Zwar kann die GdWE die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber auch nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich dem BGH zufolge schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. 

Der BGH hat deshalb einen Grundlagenbeschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, so der BGH, unterliege weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer.

Es ist hierbei ausreichend, dass das Gericht im Wege der Beschlussersetzung nur die Richtung vorgibt. Die zu beantwortende Frage, welche bestimmte Sanierungsvariante gewählt wird, kann dagegen nicht vom Gericht verlangt werden.

Es würde keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, alle von dem zuvor beauftragten Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen und es stattdessen dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen.

Was sind die Kernaussagen und praktischen Konsequenzen der Entscheidung?

• die GdWE bleibt zuständig für die Sanierung des Balkons, dies gilt auch dann wenn laut Teilungserklärung der jeweilige Eigentümer der Wohnung dafür verantwortlich ist; insoweit könenn die Pflichten der GdWE nicht komplett „privatisiert“ werden

• die GdWE darf und muss (bei marodem Zustand) über die Sanierung entscheiden

• der einzelne Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die GdWE tätig wird

• Untätigkeit kann bereits gefasste Beschlüsse unwirksam machen und unter Umständen Schadenersatz (bei Schäden) auslösen

• vom Gericht kann nicht verlangt werden, dass es die Durchführung einer bestimmten Saniervariante festlegt

• die Frage, wer für die Kosten der jeweiligen Sanierung aufkommt, ist hingegen getrennt zu prüfen

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