Gewerbemiete: BGH zur AGB-Kontrolle bei Indexmieten

Der BGH hat eine Wertsicherungsklausel als AGB für unwirksam gehalten. Als Folge muss der Vermieter die zuviel gezahlte Miete zurückerstatten (BGH, Urteil vom 11. März 2026 – XII ZR 51/25).

Hintergrund

Im gewerblichen Mietrecht gibt es – anders als im Wohnraummietrecht – keine gesetzliche Mietanpassung. Wenn ein Vermieter die Möglichkeit einer Mietanpassung (Mieterhöhung) haben möchte, muss er dies im Mietvertrag ausdrücklich regeln. Häufig wird von den Vertragsparteien eine Wertsicherungsklausel (Indexmiete) vereinbart. Hierbei wird regelmäßig auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) Bezug genommen.

Derartige Klauseln sollten besonders sorgfältig und in sich widerspruchsfrei formuliert sein. Im Falle einer unwirksamen Klausel droht ansonsten eine Rückforderung zuviel gezahlter Miete durch den Mieter.

Sachverhalt

Die Parteien schlossen am 28. August 2019 einen Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Mietbeginn war der 1. September 2019. Es war zudem eine Mindestmietdauer von zehn Jahren vereinbart.

Der Vertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel, wonach die Miete zunächst bis zum 31. August 2021 fest war und sich danach automatisch im Verhältnis zur Veränderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gegenüber dem Indexstand Mai 2017 ändern sollte; als Ausgangswert wurden ab September 2019 100 % = 1.748,00 Euro Nettokaltmiete vereinbart, wobei die Änderung der Miete ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters wirksam werden sollte.

Die Mieterin zahlte zunächst auf ein Mieterhöhungsverlangen ab April 2022 die angepasste Miete. Später berief sie sich auf die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Sie verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Erhöhungsbeträge und leistete weitere Erhöhungen nur noch unter Vorbehalt.

Landgericht und Oberlandesgericht stuften die Wertsicherungsklausel jeweils als Allgemeine Geschäftsbedingung ein. Sie hielten die Klausel von Anfang an für unwirksam. Es kam zur Veurteilung der Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die hiergegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg.

Einordnung und Unwirksamkeit der Klausel

Der Bundesgerichtshof kommt zum Ergebniss, dass es sich bei der Wertsicherungsklausel um eine von der Vermieterin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. 

Die Klausel sei intransparent, weil sie einerseits eine „automatische“ Mietänderung im Verhältnis zur Indexänderung vorsehe, andererseits aber die Wirksamkeit der Mietänderung an eine spätere schriftliche Aufforderung des Vermieters knüpfe.

Auch benachteilige die Klausel die Mieterin unangemessen, weil als Ausgangsindex Mai 2017 vereinbart wurde, so dass die bis zum Mietbeginn am 1. September 2019 eingetretene Inflation ausschließlich zulasten der Mieterin gehe, obwohl sie in diesem Zeitraum keine Gegenleistung erhalten habe. 

Aufgrund dieser Intransparenz und unangemessenen Benachteiligung sei die Wertsicherungsklausel nach § 307 Absatz 1 BGB von Anfang an unwirksam.

Zum Verhältnis von Preisklauselgesetz und AGB-Kontrolle

Der BGH stellt klar, dass indexbezogene Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen neben den Beschränkungen des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz) auch der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen.

Die Ziele des Preisklauselgesetzes, nämlich Schutz der Geldwertstabilität, Vermeidung inflationärer Tendenzen, stabilitäts‑, preis‑ und verbraucherpolitische Zwecke unterscheiden sich von der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, die auf einen angemessenen Ausgleich der beiderseitigen Vertragsinteressen gerichtet ist. 

Daher könne eine Klausel zwar mit dem Preisklauselgesetz vereinbar, aber AGB-rechtlich unwirksam sein; umgekehrt begründe ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht automatisch eine unangemessene Benachteiligung im Sinne der AGB-Kontrolle.

Rechtsfolge

Der BGH kommt zum Ergebnis, dass die Klausel von Anfang an (also ex tunc) unwirksam ist.

Der BGH schließt sich dabei der Auffassung an, dass § 8 Preisklauselgesetz keine Spezialregelung gegenüber § 307 BGB für formularvertragliche Preisklauseln ist.

Für formularvertragliche Wertsicherungsklauseln gilt demnach: hält die Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Absatz 1 BGB von Anfang an unwirksam; § 8 Preisklauselgesetz findet auf diese Fallkonstellation keine Anwendung.

Konsequenz im konkreten Fall

Die hier vereinbarte Wertsicherungsklausel war als Allgemeine Geschäftsbedingung sowohl intransparent als auch unangemessen benachteiligend. Sie ist von Anfang an unwirksam.

Die auf Grundlage der Klausel vorgenommenen Mieterhöhungen ist damit die vertragliche Grundlage entzogen. Die Mieter hat daher die gezahlten Erhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund geleistet. Die Vermieterin ist zur Rückerstattung verpflichtet.

Praxishinweis

Die Entscheidung gibt Anlass, sich intensiver mit den eigenen Mietverträgen auseinanderzusetzen, egal ob als Vermieter oder Mieter. Hierbei sollte das Augenmerk auf die Klauseln gerichtet werden, die für die Vertragsparteien erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Hierzu zählen neben Wertsicherungsklauseln auch Regelungen zu Miete, Mietdauer, Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Sicherheitsleistung und etwaige Rückbauverpflichtungen.

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