WEG: Neues vom BGH zum steckengebliebenen Bau

Der BGH (Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 219/24) stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer beim steckengebliebenen Bau (nicht fertig gebaute Wohnungen).

Worum ging es?

Mehrere Wohnungseigentümer hatten Dachwohnungen gekauft, die nie richtig fertig gebaut wurden, sog. „steckengebliebener Bau“. Es fehlten u.a. Innenwände, Elektroinstallation und der Anschluss an die zentrale Heizung mit Heizkörpern. Außerdem wollten die Eigentümer zusätzliche Dachflächenfenster einbauen lassen.

Der BGH hatte unter anderem zu klären, was die Gemeinschaft zur Fertigstellung der Wohnungen leisten muss. Der Bundesgerichtshof stellt klar: jeder Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass das Gebäude so hergestellt wird, wie es in der Teilungserklärung und den Plänen vorgesehen ist („plangerechte Erstherstellung“).

Das gilt nicht nur, wenn etwas mangelhaft gebaut wurde, sondern auch, wenn der Bau stecken geblieben ist und Teile noch gar nicht erstellt wurden. 

Besonders wichtig für steckengebliebene Bauten:

Im Bereich der jeweiligen Wohnung umfasst der Anspruch nicht nur gemeinschaftliche Bauteile (z.B. tragende Wände, Dach, Estrich), sondern zusätzlich

• alle innenliegenden, nichttragenden Wände in verputzter Form
• die unter Putz verlegte Elektroinstallation,
• den Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich der unter Putz verlegten Leitungen und der Heizkörper.

Dinge wie der eigentliche Innenausbau von Bad und Küche (Sanitärobjekte etc.) bleiben aber Sache des einzelnen Eigentümers.

Begründung

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Situation des steckengebliebenen Baus nicht ausdrücklich; daher wird der Anspruch aus dem Mitgliedschaftsverhältnis in der Gemeinschaft entwickelt.

Es wäre praktisch kaum sinnvoll, streng zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu trennen, wenn die Gemeinschaft ohnehin die wesentlichen Baugewerke beauftragen muss. 

Kostenverteilung

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zahlen grundsätzlich alle nach Miteigentumsanteilen. Wenn die Gemeinschaft – wie hier – zusätzlich Teile des „Sondereigentums“ mit herstellt (z.B. Innenwände, Heizkörper), tragen die begünstigten Eigentümer diese Mehrkosten selbst.

Ergebnis

Der BGH ersetzt den verweigerten Beschluss der Eigentümerversammlung insoweit, dass zur „Erstherstellung“ der Dachwohnungen auch Innenwände, unter Putz verlegte Elektroinstallation sowie Heizungsanschluss nebst Heizkörpern gehören.

Von Bauplänen abweichende Bauten (hier: Dachflächenfenster)

Die zusätzlichen Dachflächenfenster waren in den ursprünglichen Bauplänen nicht vorgesehen; sie gehören also nicht mehr zur „plangerechten Erstherstellung“, sondern sind eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG.

Solche baulichen Veränderungen können schon vor Fertigstellung des Gebäudes beschlossen oder einzelnen Eigentümern gestattet werden; man muss also nicht erst „plangerecht“ bauen und dann wieder umbauen.

Duldung der anderen Wohnungseigentümer

Ein Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung (hier: Dachfenster), wenn die anderen nicht über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, ist im Einzelfall abzuwägen.

Korrektur des Berufungsgerichts

Der BGH korrigiert das Berufungsgericht in mehreren Punkten: Nicht jeder Eingriff in die Bausubstanz (z.B. in das Dach) ist automatisch eine unzumutbare Beeinträchtigung; wenn fachgerecht und statisch sicher gebaut wird, kann eine relevante Beeinträchtigung fehlen. Auch die bloße Sichtbarkeit neuer Dachfenster reicht nicht; entscheidend ist, ob sich der optische Gesamteindruck des ganzen Gebäudes erheblich verändert.

Ein höherer Erhaltungsaufwand (mehr Pflege, Reparaturen am Dach) ist keine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer, weil nach neuem Recht der bauwillige Eigentümer alle Kosten der baulichen Veränderung und ihrer Folgekosten zu tragen hat – und diese Kostenpflicht auch seine Rechtsnachfolger bindet. 

Der BGH hebt die ablehnende Entscheidung des Berufungsgerichts zu den Fenstern auf und gibt die Sache zur erneuten Prüfung zurück. Das Berufungsgericht muss nun konkret prüfen, ob sich der Gesamteindruck des Gebäudes durch die zusätzlichen Fenster erheblich ändert und die anderen Eigentümer sich deshalb verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

Rechtsanwalt Michael Englert vertritt Vermieter insbesondere auch im Umgang mit Mietnomaden, Messies, Querulanten, gewalttätigen Mietern, Zweckentfremdung des Mietgegenstands, Stromdiebstahl, unberechtigter Untervermietung und Überbelegung.

Wirtschaftliche und pragmatische Problemlösungen stehen dabei im Vordergrund.