Gewerberaummiete: Hotel als Flüchtlingsunterkunft - Kündigung

Die Nutzung eines Hotels als Flüchtlingsunterkunft kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, so eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle (OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 -2 U 148/24 -, juris).

Die Unterbringung von Flüchtlingen ist für Kommunen nach wie vor eine große Herausforderung. Hierfür werden von Kommunen auch zunehmend Hotels genutzt. Dies ist nicht nur für die Kommunen teuer, sondern kann auch zu Konflikten mit dem Eigentümer der Immobilie führen. In der Regel hat dieser die Räume an den Hotelbetreiber vermietet.

Sachverhalt

In dem Rechtsstreit klagte die Vermieterin auf Räumung und Herausgabe sowie Auskunft wegen gezogener Nutzungen gegen die Mieterin.

Die Parteien hatten im Jahr 2008 einen befristeten Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Mietzweck war die ausschließliche Nutzung als Hotel.  Zuletzt hatten die Parteien eine Verlängerung des Mietvertrages fest bis zum 31.12.2025 vereinbart.

Am 24.03.2022 schloss die Beklagte mit der Landeshauptstadt H. eine „Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023“.  Darin war unter anderem geregelt, dass die Landeshauptstadt H. verbindlich sämtliche 79 Zimmer im Hotel im Zeitraum vom 21.04.2022 bis 20.04.2023 zu Firmensonderpreisen pro Nacht und Zimmer buchte. Vorrangig sollten laut Vereinbarung Flüchtlinge aus der Ukraine untergebracht werden. Nach Rücksprache mit dem Hotel sollte auch die Unterbringung von Flüchtlingen aus anderen Herkunftsländern bei einer Auslastung von weniger als 100 Prozent möglich sein.

Aufgrund der Vereinbarung hielt die Beklagte in den Räumlichkeiten keine Rezeption mehr vor.

Mit Schreiben vom 13.02.2023 mahnte die Klägerin die Beklagte wegen der Unterbringung der Flüchtlinge ab. Es wurde eine Frist zum 20.02.2023 gesetzt, die vertragswidrige Nutzung zu beenden.  Die Beklagte trat dem mit Schreiben vom 21.02.2023 entgegen. Die Klägerin kündigte daraufhin außerordentlich und fristlos.

Entscheidung

Wie bereits das Landgericht Hannover in der I. Instanz bestätigte das OLG Celle den Räumungs- und Herausgabeanspruch. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Die fristlose Kündigung war sowohl nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB als auch § 543 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt. Die Überlassung sämtlicher angemieteter Räume an die Landeshauptstadt H. stelle eine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Entscheidend sei die tatsächliche Gebrauchsüberlassung.

Die vorliegende Gebrauchsüberlassung an die Landeshauptstadt H. stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch mehr dar. Der Abschluss von Beherbergungsverträgen mit Hotelgästen stelle in der Sache etwas völlig anderers dar als die Unterbringung von 150 Flüchtlingen bei Einstellung des Hotelbetriebs.

Eine Zustimmung zzur Änderung oder Erweiterung des Mietzwecks hätte die Klägerin nicht erteilen müssen. Die Umwandlung eines als Hotel gemieteten Objekts in eine Unterkunft für Flüchtlinge ist eine unzulässige Betriebsänderung. Die Wohnraumnutzung unterscheide sich. Es komme zu einer verstärkten Abnutzung. Das Objekt verliere bei potentiellen Kunden seinen Charakter als Hoteladresse, so dass die spätere Vermietbarkeit erschwert werde.

Die Berufungskammer bejahte auch einen Auskunftsanspruch der Klägerin. 

Hinweis

Die Überlassung von Hotelzimmern an Flüchtlinge führt nicht in jedem Fall dazu, dass der Vermieter gegen den mietenden Hotelbetreiber ein Recht zur fristlosen Kündigung hat. Es kommt auf den im Mietvertrag bzw. Pachtvertrag geregelten Vertragszweck sowie auf die Umstände des Einzelfalls an. 

Wenn nicht das gesamte Hotel gegen Entgelt zur vorübergehenden Untebringung von Flüchtlingen verpachtet wird,  sondern durch gesonderte Mietverträge für bestimmte Zeiträume nur jeweils eine bestimmte Anzahl von Zimmern überlassen werde, werde, stelle dies keine Pflichtverletzung dar, so das OLG Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.02.2025 – 2 U 63/24). Es gebe den Frankfurter Richtern zufolge keinen dahingenden Erfahrungssatz, dass Geflüchtete Hotelzimmer intensiver und nachlässiger nutzten als dies bei einer „normalen“ Vermietung an Hotelgäste der Fall wäre.

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