Wohnraummiete: der Mieter zahlt nicht (mehr) - was tun?

In herausfordernden Zeiten nehmen Mietausfälle zu. Konsequentes und schnelles Vermieterhandeln ist gefordert.

Wir machen in unserer Beratungspraxis immer wieder die Erfahrung, dass Vermieter – häufig aus sozialen Gesichtspunkten („es ist doch ein netter Mieter“) – bei Zahlungsausfällen viel zu lange abwarten und erst dann den Anwalt einschalten, wenn bereits massive Mietrückstände aufgelaufen sind. Häufig haben sich die Vermieter auf „Zusicherungen“ der Mieter verlassen, dass Rückstände abgetragen und laufende Mieten unverzüglich gezahlt werden.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wir empfehlen als Vermieter ein konsequentes Vorgehen: bei Vorliegen der Voraussetzungen kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs raten wir zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt auch in den Fällen, in denen das Mietverhältnis im Übrigen bislang harmonisch verlaufen ist.

Dies ist regelmäßig bei zwei ausstehenden Mieten der Fall, kann aber auch schon bei geringeren Zahlungsrückständen erfüllt sein. Der Mieter muss vor einer Kündigung nicht vorher abgemahnt werden.

Zu diesem Vorgehen raten wir jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter bei einem vorübergehenden Zahlungsengpass nicht von sich aus auf den Vermieter zugeht, seine Probleme schildert und einen konstruktiven und inhaltlich belastbaren Zahlungsvorschlag unterbreitet, an den er sich dann auch hält. In manchen Fällen lassen sich Probleme auf diese Art lösen, beispielsweise auch, wenn sich Dritte einschalten, z.B. die Schuldnerberatung und möglicherweise staatliche Stellen für die Miete aufkommen.

Formvorschriften als Hürde

Häufig werden beim inhaltlichen Abfassen der Kündigung Fehler gemacht, teilweise werden auch Formvorschriften nicht beachtet. Die Kündigung unterliegt der strengen Schriftform, muss also insbesondere im Original vom Vermieter oder einer von ihm nachweislich bevollmächtigten Person unterschrieben worden sein. Weitere Schwierigkeiten können sich ergeben, wenn es Streit gibt, ob der Mieter die Kündigung überhaupt erhalten hat.

Missliche Vermögensverhältnisse beim Mieter

In den allermeisten Fällen ist der Mieter schlichtweg nicht in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, weil dessen Vermögensverhältnisse schlecht sind und der Wunsch, dass sich die Zahlungsprobleme in Luft auflösen, bleibt ein Traumbild.

Dann geht es in erster Linie darum, die Zahlungsausfälle möglichst gering zu halten und den Mieter schnellstmöglich zum Auszug zu bewegen.

Mietrückstände lassen sich in solchen Fällen häufig nicht erfolgreich im Rahmen der Vollstreckung durchsetzen, sondern müssen letztlich ausgebucht werden. 

In der Regel werden Vermieter aber von Mietern vertröstet, mitunter sind Mieter auch nicht mehr erreichbar oder es wird schlichtweg gelogen und Zahlungen behauptet, die es so nie gegeben hat.

Prinzip Hoffnung?

Keine gute Idee ist es, auf das Prinzip Hoffnung zu setzen und abzuwarten, ob der Mieter vielleicht doch noch zu zahlen gedenkt. Regelmäßig bauen sich weitergehende Mietrückstände auf, bis dann dem Vermieter doch noch der Geduldsfaden reißt und dann die Kündigung nebst anschließender Räumungsklage in die Wege geleitet wird.

Hier unterschätzen viele die Dauer von Gerichtsverfahren. Hier können, je nachdem ob und wie der Mieter sich gegen die Klage verteidigt, einige Monate ins Land gehen und es türmen sich weitere Mietrückstände auf.

Räumungstitel da – was nun?

Auch mit einem rechtskräftigen Räumungsurteil ist der Fall dann aber noch nicht zu Ende: bevor man die Wohnung als Vermieter zurückerhält, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragt werden. Der Vermieter darf nicht zur „Selbstjustiz“ greifen und z.B. einfach das Schloss auswechseln oder dem Mieter Wasser oder Strom abstellen. Von der Beauftragung des Gerichtsvollziehers bis zur Räumung kann es auch ein paar Monate dauern, insbesondere falls Vollstreckungsschutzanträge vom Mieter eingereicht werden.

Exkurs

Falls Mieter von Beginn des Mietverhältnisses an keine Miete zahlen, kann  – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – auch ein strafbares Verhalten der Mieter in Form eines Eingehungsbetruges vorliegen.

Wir raten davon ab, nur die Mietrückstände, z.B. mittels gerichtlichem Mahnverfahren geltend zu machen und von einer Kündigung abzusehen. Das mag in den Fällen funktionieren, in denen der Mieter einen begrenzten Rückstand hat, die laufenden Mietzahlungen aber pünktlich und vollständig erbringt. In der Regel laufen aber weitere Mietrückstände auf und letztlich führt an einer Kündigung des Mieters doch kein Weg vorbei.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

Rechtsanwalt Michael Englert vertritt Vermieter insbesondere auch im Umgang mit Mietnomaden, Messies, Querulanten, gewalttätigen Mietern, Zweckentfremdung des Mietgegenstands, Stromdiebstahl, unberechtigter Untervermietung und Überbelegung.

Wirtschaftliche und pragmatische Problemlösungen stehen dabei im Vordergrund.