Wohnraummiete: Gewinnbringende Untervermietung unzulässig

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Position der Vermieter bei Untervermietung. Der für Wohnraummietrecht zuständige Senat hat entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung seiner Wohnung zu verneinen ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28.01.2026).

Sachverhalt

In den zu entscheidenden Fall, der in Berlin spielt, hatte der Mieter eine Zweizimmerwohnung für eine Nettokaltmiete von 460,00 € angemietet. Ab Anfang 2020 erfolgte eine Untervermietung an zwei Untermieter für monatlich 962,00 € (nettokalt) sowie Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Eine Erlaubnis zur Untervermietung hatte der Mieter beim Vermieter nicht eingeholt.

Der Vermieter hatte die unerlaubte Untervermietung vergeblich abgemahnt und dann im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Weder Mieter noch Untermieter zogen freiwillig aus. Der Vermieter erhob Räumungsklage.

Prozessverlauf und Ergebnis

In der I. Instanz war die Räumungsklage abgewiesen worden, das Berufungsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Dem folgten im Ergebnis auch die Karlsruher Richter. 

Der Mieter verliert als Ergebnis seine Wohnung. Die ebenfalls auf Räumung verklagten Untermieter waren im Laufe des Berufungsverfahrens bereits ausgezogen.

Zum Rechtlichen

In § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist grundsätzlich ein Recht für eine Untermieterlaubnis vorgesehen, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung für den Mieter besteht. Hiernach soll dem Mieter die Wohnung auch im Falle einer wesentlichen Änderung der Lebensverhältnisse erhalten bleiben.

Der Zweck einer Untervermietung besteht aber nicht darin, dass dem Mieter das Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung gestattet ist. Die Gewinnerzielung lag hier bei der Differenz aus Untermiete und Miete auf der Hand.

Argumentiert wurde hier auch mit dem Interesse der Untermieter, die auch vor überhöhten Untermieten zu schützen seien.

Ob durch die Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse verstoßen wird, musste das Revisionsgericht nicht entscheiden. 

Warum verliert der Mieter seine Wohnung?

Rechtsgrundlage für eine ordentliche Kündigung ist § 573 BGB. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

Hierzu gehört auch die unerlaubte Untervermietung. Da der Vermieter zuvor das mildere Mittel der Abmahnung gewählt hatte, der Mieter die Untervermietung aber nicht einstellte, durfte der Vermieter dann zum schärferen Schwert der Kündigung greifen.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

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