Wohnraummiete: zehn Rechtsirrtümer, die Geld und Nerven kosten

1.) Mein Mieter hat drei Monatsmieten an Kaution geleistet. Der Mieter hat gekündigt und zahlt die letzten drei Mieten nicht. Er behauptet, er darf die Kaution mit der Miete verrechnen.

Falsch. Die Kaution (= Sicherheitsleistung)  darf nicht „abgewohnt“ werden. Vielmehr dient die Kaution der Absicherung von Vermieteransprüchen. Eine Kautionsabrechnung einschließlich etwaiger Auszahlung eines Kautionsguthabens ist Sache des Vermieters.

2.) Bei Mängeln in der Mietwohnung darf ich sofort die Miete mindern.

Nein, das stimmt so pauschal auch nicht. Vielmehr muss der Mieter den Mangel dem Vermieter erst mal anzeigen und auffordern, den Mangel zu beseitigen. Ohne entsprechende Anzeige des Mangels kann die Mietminderung unwirksam sein. Auch besteht für den Mieter das Risiko, dass tatsächlich der behauptete Mangel nicht vorliegt.

3.) Bei mir muss eine Kleinigkeit in der Mietwohnung repariert werden. Das muss der Vermieter zahlen.

Nicht unbedingt. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, wonach sog. Kleinreparaturen bis zu einer gewissen Höhe vom Mieter übernommen werden müssen.

4.) Ich bin ausgezogen. Ich will meine Kaution sofort zurück.

Ein Anspruch auf „sofortige“ Auszahlung der Kaution besteht nicht. Vielmehr steht dem Vermieter ein Prüfrecht zu, d.h. er kann zur Vorbereitung einer Kautionsabrechnung prüfen, ob er noch offene Forderungen hat. Diese Forderungen, z.B. offene Nebenkostennachforderung oder Schadenersatz kann dann von der Kaution abgezogen werden.

5.) Um Schönheitsreparaturen muss sich der Mieter kümmern. Das steht in unserem Mietvertrag so drin.

So gut wie immer handelt es sich beim Mietvertrag um vorformulierte Klauseln des Vermieters und damit im Ergebnis um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Schönheitsreparaturklauseln hat der BGH, z.B. im Falle starrer Klauseln als unwirksam angesehen.

Es besteht daher eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

6.) Ich kann jederzeit das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Nein, nur bei schwerwiegenden Gründen ist eine fristlose Kündigung möglich. In den meisten Fällen muss – ähnlich wie im Arbeitsrecht – die Pflichtverletzung gegenüber dem Vertragspartner erst mal abgemahnt werden.

Die Insolvenz von Vermieter bzw. Mieter stellt ebenfalls für sich genommen keinen Kündigungsgrund dar.

7.) Mündliche Absprachen gelten nicht. Es kommt alleine auf den schriftlichen Mietvertrag an.

Falsch. Auch mündliche Vereinbarungen können wirksam sein. Allerdings lassen sich solche Absprachen häufig nur schwer nachweisen.

8.) Ich darf als Vermieter jederzeit in die Wohnung.

Nein. Ein Zutritt zur Wohnung ist regelmäßig nur aus berechtigtem Anlass und vorheriger Ankündigung zulässig. Wer sich als Vermieter hierüber hinwegsetzt, riskiert einen Hausfriedensbruch zu begehen. Einen Zweitschlüssel darf der Vermieter grds. auch nicht behalten.

9.) Ich möchte die Miete erhöhen und berufe mich zur Begründung auf einen „Mietspiegel“ eines Online-Marktplatzes für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Eine so begründete Mieterhöhung ist unwirksam. Wenn im Mietvertrag keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Begründungsmöglichkeiten, d.h.  Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder (mindestens) drei Vergleichswohnungen.

Inoffizielle „Mietspiegel“ auf Online-Plattformen erfüllen diese Voraussetzungen nicht.

10.) Eine Untervermietung ist immer verboten.

Das ist so auch nicht richtig. Bei berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch auf Erlaubnis. Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen (Ehegatte, Kinder, Eltern) in die Wohnung ist keine Untervermietung und daher auch nicht erlaubnispflichtig.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

Rechtsanwalt Michael Englert vertritt Vermieter insbesondere auch im Umgang mit Mietnomaden, Messies, Querulanten, gewalttätigen Mietern, Zweckentfremdung des Mietgegenstands, Stromdiebstahl, unberechtigter Untervermietung und Überbelegung.

Wirtschaftliche und pragmatische Problemlösungen stehen dabei im Vordergrund.