Wohnraummiete: Risiko gesamtschuldnerische Haftung

Ein faktischer Auszug eines Mitmieters aus der Wohnung lässt dessen Pflichten aus dem Mietvertrag unberührt. Ohne entsprechende vertragliche Regelung kann dies für den ausziehenden Mieter richtig teuer werden. Die gesamtschuldnerische Haftung schwebt dann gegebenenfalls jahrelang wie ein Damoklesschwert über ihm.

Beispiel:

Ein junges unverheiratetes Pärchen mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide unterschreiben als Mieter frisch verliebt den Mietvertrag. Wie das Leben so spielt, lebt man sich schnell auseinander. Es kommt zur Trennung. Er (im Folgenden: E.) zieht faktisch aus der Wohnung aus, gibt seiner Ex-Partnerin (im Folgenden: S.) alle Schlüssel, informiert den Vermieter und denkt sich, damit sei er aus dem Schneider. S. bleibt weiter in der Wohnung, gegebenenfalls mit neuem Partner und zahlt nun alleine die Miete. Irgendwann reichen die finanziellen Mittel nicht mehr, die Miete wird nicht mehr gezahlt. S. und E. bekommen vom Vermieter jeweils eine Kündigung nebst Zahlungsaufforderung. E. fällt aus allen Wolken und teilt dem Vermieter mit, er sei doch ausgezogen und auch nicht mehr Mieter. S. reagiert auf das Kündigungsschreiben überhaupt nicht. Es erfolgt weder ein Auszug noch eine Begleichung der Mietrückstände. Der Vermieter verklagt S. und E. sowie den neuen Lebensabschnittsgefährten der S. auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie S. und E. auf Zahlung der ausstehenden Mieten.

Muss E. zahlen und räumen?

Antwort:

In der Regel muss das mit ja beantwortet werden, E. haftet also trotz Auszug, es sei denn man hat eine wirksame Mietentlassungsvereinbarung (auch Teil-Aufhebungsvertrag o.Ä. genannt) mit dem Vermieter und dem anderen Mitmieter geschlossen.

Kann die Rückgabe nur durch einen von mehreren Mietern erfolgen (wie hier im Beispiel: S., da E. keine Schlüssel mehr hat) , haftet die andere Vertragspartei (im Beispiel: E.) indes für die Verletzung der Rückgabeverpflichtung als Gesamtschuldner (so bereits BGH, Urteil vom 29.10.1975 – VIII ZR 136/74, NJW 1976, 287).

Bei einer Gesamtschuld kann der Gläubiger gem. § 421 BGB die ganze Leistung nach seinem Belieben von jedem Schuldner fordern, der Vermieter also von jedem Mieter die volle Miete sowie die vollständige Räumung (und nicht nur die eigene Besitzaufgabe unter Mitnahme der eigenen eingebrachten Gegenstände). Alleine der faktische Auszug und eine etwaige Mitteilung an den Vermieter reichen daher weder aus, um rechtsgeschäftlich aus dem Mietvertrag auszuscheiden noch, um die Wohnung zurückzugewähren, da es sich bei der Rückgewähr um eine unteilbare Leistung handelt (vgl. Streyl, NZM 2011, 377).

E. ist damit auch weiterhin Schuldner des Rückgabeanspruchs nach § 546 BGB. Dieser Rückgabeanspruch richtet sich gegen alle Mieter, und zwar unabhängig davon, ob diese zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses teilweise oder überhaupt noch Besitz an der Mietsache haben (BGH, Beschluss vom 22.11.1995 – VIII ARZ 4/95 NJW 1996, 515).

Aber: Hat der Vermieter überhaupt ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Mieter, um in unserem Beispiel zu bleiben, unstreitig ausgezogen oder ist die Klage gegen den ausgezogenen Mieter nicht etwa rechtsmissbräuchlich?

Der Vermieter hat für die Räumungsklage ein Rechtsschutzbedürfnis gegen den Mitmieter, der den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat. Dieses Rechtsschutzbedürfnis resultiert schon daraus, Ansprüche geltend machen zu können, wenn der in der Mietsache verbleibende Mieter seinen Rückgabeanspruch nicht erfüllt. Darüber hinaus sichert es den theoretischen Fall, dass der ausgezogene Mieter seinen Entschluss revidiert und wieder in die Wohnung zurückzieht. Zudem benötigt der Vermieter zur Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher gemäß § 750 ZPO zwingend einen Titel gegen alle Gesamtschuldner, um das Objekt vollständig geräumt zu erhalten (LG Paderborn, Beschluss vom 9. Juni 2026 – 1 T 29/26 mit weiteren Nachweisen). 

Die Rückgabepflicht ist eine rein vertragliche und stellt im Gegensatz zu § 985 BGB nicht auf den tatsächlichen Besitz ab. Die Konsequenz ist daher, dass auch der bereits ausgezogene Mitmieter E. auch wenn er mangels Schlüssel gar nicht mehr Zugriff auf die Wohnung hat, nach wie vor verpflichtet ist, die Wohnung zurückzugeben.

Was kann E. machen, wenn S. sich weigern sollte, eine Mietentlassungsvereinbarung zu unterschreiben bzw. gemeinsam die Wohnung zu kündigen?

Rechtlich ist dies lösbar, aber leider mit Kosten und Zeitaufwand verbunden. Wenn sich die Partnerin weigert, einer Mietentlassungsvereinbarung zuzustimmen., bleibt E. eine Klage gegen die S. auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages. 

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

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Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

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