MIETERHÖHUNGEN RICHTIG GESTALTEN – POTENTIALE NUTZEN

Das Thema Mieterhöhungen ist nicht nur bei Mietern äußerst unbeliebt. Es ist für viele Vermieter ein Buch mit sieben Siegeln. Dies fängt bereits bei der Wahl der richtigen Formulierungen im Mietvertrag an. Fakt ist: die Wohnraummieten in Ballungsräumen steigen auch in Zukunft. So verzeichnet der aktuelle Mietspiegel der Stadt Heilbronn wieder erhebliche prozentuale Steigerungen. Wer diese Entwicklung auf dem Immobilienmarkt als Vermieter nicht nutzt, verschenkt bares Geld. Unsere mietrechtliche Beratung hilft Ihnen, schlummernde Potentiale in Ihren Mietverträgen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung zu finden und durchzukalkulieren. Die Mieterhöhung birgt zudem aus Sicht des Laien etliche juristische Fallstricke. Daher begleiten wir Sie beim Anfertigen des Mieterhöhungsschreibens, vertreten Sie außergerichtlich gegenüber Mietern und setzen die Mieterhöhung notfalls auch gerichtlich durch. Planen Sie eine Modernisierung Ihrer Immobilie? Auch hier können Sie grundsätzlich Modernisierungskosten mit entsprechender Begründung auf die Mieter abwälzen.
Indexmiete als Alternative Gerade Vermieter im ländlichen Raum tun sich mit Mieterhöhungen traditionell schwerer als städtische Vermieter. Zur Begründung einer Mieterhöhung fehlt es bei kleineren Gemeinden regelmäßig an einem eigenen Mietspiegel. Eine Alternative kann die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete sein. Mit einer Indexklausel werden im Mietvertrag künftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Inflation) gekoppelt. Hierbei muss auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zurückgegriffen werden. Hintergrund: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst entschieden, dass eine Mieterhöhung „auf dem Land“ nicht auf den Mietspiegel der benachbarten Großstadt gestützt werden kann. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nur dann taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt (BGH, Urt. v. 21.08.2019 – VIII ZR 255/18). Strukturelle Unterschiede können nicht durch Ab- oder Zuschläge ausgeglichen werden (BGH, Urt. v. 13.11.2013 – VIII ZR 413/12). Innoffizielle „Mietspiegel“ z.B. von Immobilienportalen im Internet sind ebenfalls nicht geeignet. Fazit: Die Mietvertragsparteien regeln beim Abschluss des Mietvertrages, ob und inwieweit die Miete während der Mietzeit steigen soll. Der Teufel steckt bei der Vertragsgestaltung im Detail. Wir empfehlen daher eine fachkundige Beratung im Vorfeld des Vertragsschlusses.

Autor

Michael Englert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht