Mietrecht: Quo vadis, Indexmiete?

Am 16. Dezember 2022 hatte der Bundesrat über einen Gesetzesantrag zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Kappung der Mietanpassungsmöglichkeiten bei Indexmieten zu entscheiden.

In der letzten Bundesratssitzung in diesem Jahr mit insgesamt 63 Tagesordnungspunkten (TOPs) fand sich unter TOP 28a der „Entwurf eines … Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Kappung der Mietanpassungsmöglichkeiten von Indexmieten“. Antragsteller ist die Freie und Hansestadt Hamburg.

Link: Tagesordnung (www.bundesrat.de, externer Link)

Update (19.12.2022)
Der Hamburger Vorschlag fand im Bundesrat nicht die erforderliche Mehrheit. Unter Top 28b hat der Bundesrat auf Initiative des Freistaats Bayern  Änderungen bei den so genannten qualifizierten Mietspiegeln zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgeschlagen. Der Bundesrat fasste eine entsprechende Entschließung und leitete sie der Bundesregierung zu.

Link: Beschlussdrucksache 571/22 (www.bundesrat.de, externer Link)

Im Wohnraummietrecht besteht die Möglichkeit, gemäß § 557b BGB sogenannte Indexmietverträge abzuschließen. Bei einem solchen Mietvertrag wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) bestimmt. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete nach den § 556d bis 556g BGB. Eine Anpassung der Miethöhe anhand des Verbraucherpreisindex kann nur einmal im Jahr erfolgen.

Gerade bei einer Vermietung auf dem Land kann sich ein Indexmietvertrag empfehlen, da dort in der Regel weder ein Mietspiegel noch bei Kleinvermietern drei Vergleichswohnungen als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden können.

Richtig ist auch, dass sich gerade in Großstädten und Metropolen die Indexmietverträge in der Wohnraummiete großer Beliebtheit erfreuen, da sich Mieterhöhungen auf Basis einer Indexmiete leichter durchsetzen lassen als z.B. mit einem häufig komplizierten Mietspiegel.

Die vom Antragsteller Hamburg eingebrachte Gesetzesinitiative sollte Mieter vor unverhältnismäßigen Mietsteigerungen schützen, indem die Erhöhungsmöglichkeiten, die sich aus dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes für Indexmietverträge ergeben, auf höchstens 3,5 Prozent pro Jahr beschränkt werden.

Hintergrund sind die außergewöhnlich stark gestiegenen Lebenshaltungskosten in 2022 mit entsprechend hoher Inflation, die sich entsprechend negativ auf den Verbraucherpreisindex auswirkt. Dies führt nach Ansicht des Antragstellers zu unverhältnismäßig großen Mieterhöhungsmöglichkeiten des Vermieters im Rahmen von Indexmieten.

Allerdings hätte dies im Falle des Erfolgs der Gesetzesinitiative zur Konsequenz, dass die Folgen der Inflation dann überwiegend dem Vermieter aufgebürdet werden. Dies dürfte die Bereitschaft privater Vermieter für Modernisierungen, Instandhaltungen als auch Instandsetzungen nicht unbedingt erhöhen. Die Gesetzesinitiative löst außerdem nicht die grundsätzlichen Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Es wird schlichtweg seit etlichen Jahren viel zu wenig gebaut, gerade im sozialen Wohnungsbau. Nicht zu vergessen: Bauen wird für Bauherren immer komplizierter, langwieriger und teurer.

Die geplante Änderung betrifft lediglich die Wohnraummiete, nicht aber die Gewerberaummiete.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

Rechtsanwalt Michael Englert vertritt Vermieter insbesondere auch im Umgang mit Mietnomaden, Messies, Querulanten, gewalttätigen Mietern, Zweckentfremdung des Mietgegenstands, Stromdiebstahl, unberechtigter Untervermietung und Überbelegung.

Wirtschaftliche und pragmatische Problemlösungen stehen dabei im Vordergrund.