Mietrecht: Bedeutung des Rückgabeprotokolls

Die Bedeutung von Übergabeprotokollen und Rückgabeprotokollen im Mietrecht wird unterschätzt, wie ein Urteil des Amtsgerichts Hanau zeigt (AG Hanau, Urteil vom 11.04.2025 – 32 C 37/24).

Der Fall

Ein in der Mietrechtspraxis häufig vorkommender Fall: der Mieter einer Mietwohnung kürzte vorliegend für einen Zeitraum von fast zwei Jahren die Miete monatlich zuerst um 53,00 €, im Anschluss sogar monatlich um 123,00 €.

Daraufhin kündigte der Vermieter, gestützt auf Zahlungsverzug das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Schwerpunkt des Rechtsstreits beim AG Hanau war zuerst die ausstehende Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Nachdem der Mieter im laufenden Prozess ausgezogen war, konnte dieser Punkt übereinstimmend erledigt werden.

In dem von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Rückgabeprotokoll war zum Zustand der Wohnung ausgeführt, dass diese keine Mängel aufweist.

Die Mieterin rechtfertigte die Mietkürzung damit, dass Wasser durch das Dach in die Abstellkammer eingedrungen sei und den Kamin sowie angrenzende Ecken mit Feuchtigkeit durchsetzt habe. Das habe zu einer erheblichen Schimmelbildung geführt. Abdichtungsmaßnahmen der Vermieterin hätten keine Abhilfe geschafft. Es sei zu einer erheblichen Geruchsbelästigung gekommen. Auch ein Rollladen sowie die Gegensprechanlage hätten nicht funktioniert.

Die Parteien stritten zudem noch über Betriebskostennachforderungen.

Unstreitig hatte die Mieterin einen Laminatboden verlegt. Dafür wollte Sie von der Vermieterin nach Auszug Geld haben.

Die Entscheidung

Das AG Hanau verurteilte die Mieterin zur Zahlung der nicht geleisteten Mieten. Die Miete konnte nicht gemindert werden. Aus dem Rückgabeprotokoll hat sich ergeben, dass die Wohnung keinerlei Mängel aufweist.

Der Sinn und Zweck eines Über- oder auch Rückgabeprotokolls besteht gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten kann, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt hat (so bereits BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81).

Einen Anspruch auf Kostenersatz für das vom Mieter verlegte Laminat sah das Gericht nicht. Vielmehr gilt hier der Grundsatz, dass der Mieter Einrichtungen – wozu auch das Laminat gehört – bei Mietende zu entfernen hat.

Hinweis

Im vorliegenden Fall hätte die Mieterin näher unter Beweisantritt dazu vortragen müssen, dass die Mängel zwar in dem Zeitraum der Mietkürzung bestanden haben, dann aber vom Vermieter tatsächlich beseitigt worden sind. Das wäre dann mit dem Inhalt des Rückgabeprotokolls in Einklang zu bringen gewesen.

Ein besonderes Augenmerk gilt insbesondere aus Vermietersicht dem Übergabe- und Rückgabeprotokoll. Wir erleben es in der täglichen Praxis immer wieder, dass zwar im Mietvertrag die Erstellung der Protokolle geregelt wurde, tatsächlich aber ein Übergabeprotokoll oder eine Zustandsbeschreibung entweder nicht erstellt wurde oder nicht mehr auffindbar ist.

Wir empfehlen daher auch eine beweissichere Verhandlungs- und Vertragsdokumentation, insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Dort kann eine laxe oder unterbliebene Dokumentation sowie Protokollerstellung, insbesondere bei Spezialimmobilien und/oder großen Gewerbeflächen richtig teuer werden.

Beim Rückgabeprotokoll ist aus Vermietersicht eher Vorsicht geboten: falls Mängel bzw. Schäden im Rückgabeprotokoll nicht vermerkt sind, zu späterem Zeitpunkt aber dann doch noch auftauchen, tut sich ein Vermieter mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache nicht leicht. Auch hier hat das Rückgabeprotokoll dann in der Regel eine abschließende Funktion. Erschwerend kommt hinzu, dass für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

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