Same procedure as eyery year? BGH wieder mal zur Schonfristzahlung in der Wohnraummiete

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den Auswirkungen der Schonfristzahlung des Mieters auf das Kündigungsrecht des Vermieters bestätigt.

Der BGH hält in seinem Leitsatz fest, dass ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle nur Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung hat (BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21 –, juris).

Sachverhalt (verkürzt)

Die Parteien waren durch einen Wohnraumietvertrag vom 19.03.1984 miteinander verbunden. Der Beklagte zahlte beginnend ab dem Monat März 2012 nur noch eine geminderte Miete.

Wegen der aufgelaufenen Mietrückstände erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 26.04.2018 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Nach der Zustellung der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage hat der Beklagte die rückständige Miete durch eine erfolgte (teilweise) Freigabe eines zuvor hinterlegten Betrags sowie durch eine am 25.04.2019 vorgenommene Zahlung beglichen.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 26.04.2018 stattgegeben.

Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidung

Der BGH bestätigt in seinem Urteil seine ständige Rechtsprechung zu Auswirkungen einer Schonfristzahlung eines Mieters auf das Kündigungsrecht eines Vermieters (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 – mit Rechtsprechungsnachweisen; Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 –, juris).

Deutliche Worte findet der BGH, wonach „bereits das methodische Vorgehen, mit welchem das Berufungsgericht seine Auffassung der unmittelbaren Anwendung der Regelung zur Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung zu begründen versucht, (…) die anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung“ missachte.

Es ist bemerkenswert, dass gleichwohl mittlerweile gefühlt fast jährlich Sachverhalte mit Schonfristzahlungen in Karlsruhe verhandelt werden, die häufig ihren Ausgangspunkt im Raum Berlin/Brandenburg haben.

Die noch nicht entscheidungsreife Sache – es stand auch noch eine fristlose, hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung wegen eines „zumindest versuchten Prozessbetruges“ im Raum – wurde vom BGH zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Praxishinweis

Es bleibt dabei: Eine Schonfristzahlung „zerstört“ nur die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Der gut beratene Vermieter wird im Falle eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs daher nicht nur außerordentlich fristlos, sondern vorsorglich auch hilfsweise ordentlich kündigen.

Die Regelung zur Schonfristzahlung, die keine Auswirkung auf die ordentliche Vermieterkündigung hat, mag auf den ersten Blick hart wirken. Allerdings muss man sich auch vor Augen führen, dass die Mietzahlung zu den Kardinalpflichten des Mieters gehört. Mietrückstände stellen demnach keine Lappalie dar, sondern können gerade für Kleinvermieter existenzbedrohend sein.

Unzweifelhaft hätte es der Gesetzgeber, wenn er denn wollte, in der Hand, etwaige unbillige Ergebnisse durch eine Gesetzesänderung aus der Welt zu schaffen.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

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