Mietrecht: Sommerhitze - was Vermieter von Wohnungen wissen müssen

Deutschland stöhnt seit Wochen unter der Hitze. Gleichzeitig steigen die Temperaturen in den Wohnungen. Wie ist Hitze in der Mietwohnung rechtlich zu bewerten?

Grundsatz

Es verbieten sich pauschale Aussagen dergestalt, dass Hitze ein erheblicher Mietmangel sei. Grundsätzlich stellt Hitze nicht per se einen Mietmangel dar. 

Anders ist die Frage eines Mangels zu bewerten, falls die Hitzeentwicklung auf den baulichen Zustand des Gebäudes zurückzuführen ist oder es möglicherweise eine vertragliche Vereinbarung gibt. Letzteres ist im Wohnraummietrecht seltener anzutreffen.

Ein baulicher Mangel kann vorliegen, wenn die Wohnungstemperatur tagelang deutlich über 26 Grad Celsius liegt und der Mieter durch zumutbare Maßnahmen die Temperatur nicht reduzieren kann, z.B. durch Lüften nachts oder früh morgens, Einsatz von Ventilatoren und Verdunkelung tagsüber mittels Rolläden/Jalousien.

Wenn eine Klimaanlage als Teil der Wohnung mitvermietet ist, liegt regelmäßig ein Mangel vor, wenn die Klimaanlage nicht ordnungsgemäß funktioniert.

Mehr Verantwortung wird dem Vermieter bei hochpreisigen Wohnungen und Neubauten abverlangt und dann eher ein von ihm zu vertretender Mietmangel angenommen. Auch wenn es innen in der Wohnung wärmer wird als draußen, wird es für den Vermieter eng. Tendenzen in der Rechtsprechung zeigen die nachfolgenden Entscheidungen auf.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung

Vorab: gesetzliche Grenzwerte, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren könnten, gibt es leider nicht.

Im Falle von Innentemperaturen über 30 Grad Celsius im Sommer hat das Amtsgericht Leipzig in einer älteren Entscheidung keinen Mietmangel angenommen. Konkret ging es um eine Dachgeschosswohnung. Hier wurde argumentiert, dass man bei der Anmietung einer solchen Wohnung damit rechnen müsse, dass sich die Wohnung aufheizt (AG Leipzig, Urteil vom 06.09.2004 – 164 C 6049/04).

In einem anderen Fall, in dem es ebenfalls um eine Dachgeschosswohnung ging, sprach das Amtsgericht Hamburg dem Mieter eine Mietminderung von 20 Prozent zu. Dort ging es um eine hochpreisige und sehr gut ausgestattete Neubauwohnung. Das Baujahr war 1998. In den Sommermonaten kletterte das Innenthermometer auf 30 Grad Celsius tagsüber. Nachts betrug die Innentemperatur noch 25 Grad Celsius (AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04).

In einem krassen Fall sah das Amsgericht Frankfurt am Main eine Mietminderung von 30 Prozent und mehr als gerechtfertigt an (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.08.2022 – 33 C 1355/21).

Es handelte sich hier ebenfalls um eine hochpreisige Wohnung mit einer monatlichen Bruttomiete von 3.090,00 Euro. Die Mieter hatten die Miete gemindert. Die Wohnung sei im Sommer „heiß wie ein Brutkasten“. Der Vermieter hat die Mieter daraufhin wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Der Vermieter klagte auf Räumung, da die Mieter nicht auszogen. Nach Durchführung der Beweisaufnahme wies das AG Frankfurt am Main die Räumungsklage ab. Wie sich nach Zeugenvernehmung herausstellte, herrschten in der Wohnung im Sommer durchgehend 40 Grad Celsius. Der Richter begründete seine Entscheidung damit, dass es zum Mindeststandard einer Wohnung gehört, dass in der Wohnung angemessene Temperaturen erreicht werden können. Gerade bei einer hochpreisigen Wohnung dürfe der Mieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung davon ausgehen, dass die Innentemperatur die Außentemperatur nicht überschreite. Die Mieter konnten hierbei nicht selbst die Wohnung temperieren. Vielmehr verfügte die Wohnung über Fensteröffnungsmechanismen, die so eingestellt waren, dass sich die Fenster grundsätzlich zwischen 22:00 Uhr abends bis 6:00 Uhr morgens schlossen. Tagsüber war die Anlage so programmiert, dass die Fensterschließung automatisch abhängig von den Windverhältnissen oder anhand von durch Bewegungsmeldern vor den Fenstern übermittelten Informationen erfolgte. Soviel zum Thema „Smart Home“.

Die Schätzung einer Minderungsquote im konkreten Fall ist aber mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Denn letztlich ist dies immer eine Frage des konkreten Einzelfalls, so dass sich pauschale Bezugnahmen auf Einzelfallentscheidungen verbieten. Richtigerweise wird der Mieter, wenn ein Mietmangel vom Gericht bestätigt wird, in der Regel auch nicht ganzjährig, sondern nur anteilig für besonders heiße Tage mindern dürfen.

In Streitigkeiten mit dem Mieter wird häufig bestritten werden, dass tatsächlich derart hohe Innentemperaturen in der Wohnung herrschen. Dann muss der Mieter dies nachweisen, beispielsweise durch Zeugen oder aber die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens. Der Gutachter wird dann im Zweifel aber einen Ortstermin in den Sommermonaten ansetzen, um die Wärmeentwicklung in der Wohnung bestimmen zu können. Das bedeutet letztlich im Streitfall ein langwieriges Gerichtsverfahren.

Vorsicht ist geboten, da die geschilderten Grundsätze sowie vorgestellten Urteile für das Wohnraummietrecht, jedoch nicht für das Gewerbemietrecht gelten.

Anspruch auf Wärmeschutzmaßnahmen?

Nach aktueller Gesetzeslage gibt es keinen Anspruch der Mieter auf bestimmte Wärmeschutzmaßnahmen. Falls Wärmeschutzmaßnahmen gewünscht sind, entscheidet im Übrigen der Vermieter letztlich über das Ob und das Wie, also ob er beispielsweise ein Klimagerät installiert oder Rollos oder Jalousien nachrüstet.

Zustimmung bei Wärmeschutzmaßnahmen

Falls Mieter selbst Wärmeschutzmaßnahmen vornehmen müssen, ist vorab die Zustimmung vom Vermieter einzuholen. Gerade bei Maßnahmen, die in die Bausubstanz und die Optik des Gebäudes eingreifen, ist dies zwingend notwendig. Bei Eigentumswohnungen ist dies wichtig, da die Wohnungseigentümergemeinschaft bei baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum sowie der einheitlichen Fassadengestaltung ein Wörtchen mitzureden hat.  Beispiel hierfür ist das Anbringen einer Klimaanlage. Sofern es keine abweichende Vereinbarung gibt, muss der Mieter im Übrigen bei Beendigung des Mietverhältnisses auch die Einbauten zurückbauen.

Das Gespräch suchen

Auch sonst empfiehlt es sich für Mieter, mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen, falls diese die Wohnung trotz Ventilator & Co. als zu warm emfinden. Denn häufig wird es verschiedene technische Möglichkeiten geben, etwas gegen die Hitze zu tun. Und dem Mietverhältnis tut es auch gut, wenn nicht bei der erstbesten Gelegenheit gestritten wird.

Gefahr von Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung

Keine gute Wärmeschutzmaßname ist es im Übrigen, wenn der Mieter sich durch das Aufhängen von Handtüchern in der Wohnung eine Abkühlung zu verschaffen sucht. Kurzfristig mag das für den Mieter angenehm sein, führt jedoch zu einer erhöhten Raumluftfeuchte und im schlimmsten Fall zu Feuchtigkeits- und Schimmelbildung.

Rückfragen? Beantworten wir gerne persönlich.

Pfefferle Helberg mit Sitz in Heilbronn berät Vermieter in der Wohnraummiete außergerichtlich als auch gerichtlich im Rahmen der Prozessführung. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit einer Dauerberatung, für die Ihnen unsere Anwaltskanzlei in Heilbronn gerne ein maßgeschneidertes Angebot unterbreitet.

Des Weiteren vertritt die Kanzlei, federführend durch Rechtsanwalt Michael Englert im gewerblichen Mietrecht sowohl die Mieter- als auch Vermieterseite.

Die Beratung des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht reicht von der Begleitung bei Vertragsverhandlungen, der Gestaltung des Mietvertrags, Betriebskostenrecht, Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigung problematischer Mieter, Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Beitreibung von Mietrückständen, Prozessführung einschließlich Räumungsklage bis hin zur Zwangsvollstreckung, insbesondere der Räumungsvollstreckung.

Rechtsanwalt Michael Englert vertritt Vermieter insbesondere auch im Umgang mit Mietnomaden, Messies, Querulanten, gewalttätigen Mietern, Zweckentfremdung des Mietgegenstands, Stromdiebstahl, unberechtigter Untervermietung und Überbelegung.

Wirtschaftliche und pragmatische Problemlösungen stehen dabei im Vordergrund.